Centri Commerciali in Italia: Progetti Futuri e Crescita della Permanenza dei Visitatori

Il mercato dei centri commerciali in Italia sta attraversando una fase di maturità, con nove nuovi progetti in cantiere per il triennio 2026-2028. Tra questi, si prevedono quattro nuove aperture a Cantù (Co), Torino e Brescia nel 2027, e a Messina nel 2028, oltre a cinque ampliamenti, inclusi Shopville Le Gru e Romagna Shopping Valley. Se tutti i progetti verranno completati, lo stock di centri commerciali aumenterà al massimo dello 0,4%.

Attualmente, in Italia ci sono 1.006 centri commerciali attivi, con un incremento dello 0,5% rispetto ai 1.001 del 2025. Negli ultimi dodici mesi, sono stati inaugurati importanti nuovi spazi, come il Waterfront Mall di Genova, il Fass Shopping Centre di Elmas, che offre 52.800 mq di superficie lorda affittabile, e la Galleria Porta Vittoria di Milano. Inoltre, l’Iper Tosano di Brescia ha riaperto dopo una significativa riqualificazione. Le chiusure sono rimaste contenute, con un ritmo costante di 2-4 aperture all’anno, mantenendo un saldo positivo.

Il focus degli investimenti si sta spostando verso la riqualificazione delle strutture esistenti, piuttosto che su nuove costruzioni. Dal 2021, sono stati effettuati 13 interventi di ampliamento e riapertura su centri già esistenti. Il tasso di vacancy si mantiene su livelli fisiologici nei centri premium, oscillando tra il 3,1% e il 5,2%, mentre sale all’8,3% nei centri provinciali e raggiunge il 15% nei centri locali analizzati.

Un dato interessante è che il 67% dei centri commerciali ha più di vent’anni, con un’età media di 24 anni, una cifra simile a quella della Germania, dove il 64% dei centri è di età superiore ai vent’anni. Sono stati condotti studi sui bacini di utenza e sui tempi di permanenza dei visitatori: i factory outlet attraggono il 70% dei visitatori entro un raggio di 43 km, con una permanenza mediana di 77 minuti. I centri commerciali raggiungono la stessa quota entro 17 km, con una permanenza di 56 minuti, mentre i retail park, entro 19 km, attirano visite più mirate della durata di 46 minuti.

Negli ultimi tre anni, la permanenza media nei centri commerciali è aumentata di 4,5 minuti, con un incremento registrato in 7 centri su 10. Mario Resca, presidente di Confimprese, ha commentato: «I dati della ricerca Reno confermano che il mercato dei centri commerciali in Italia ha raggiunto una fase di maturità e solidità. In questo contesto, il valore non si misura più nella quantità delle nuove aperture, ma nella capacità di valorizzare il patrimonio esistente. La crescita dei tempi di permanenza, la stabilità dei canoni e i bassi livelli di vacancy nei centri più performanti confermano, inoltre, la centralità dei centri commerciali come luoghi di aggregazione, consumo ed esperienza per milioni di persone».

Gian Enrico Buso, managing partner di Reno, ha aggiunto: «Il retail real estate italiano è un settore maturo e la maturità non rappresenta un limite: è la condizione di un mercato in grado di crescere senza espandersi. Il nostro stock ha la stessa anzianità di quello tedesco, ma in Germania è stato avviato un ampio programma di modernizzazione. La sfida del prossimo decennio non riguarda dove costruire, ma che cosa riqualificare».